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Energetische Sanierung und ihr Einfluss auf die Mietzinse

Mit rund 40% am CO2-Ausstoss hat der Gebäudepark eine überragende Bedeutung für das Erreichen der Klimaziele der Schweiz. Mit finanziellem Druck und Fördermassnahmen will der Bund die Sanierung von Bestandesimmobilien vorantreiben, auch jene von Mietliegenschaften. Doch welchen Einfluss hat die Sanierung auf die Mietzinse? Und rechnet sich die Sanierung für den Vermieter überhaupt?

Grundsätzlich können die Kosten für energetische Sanierungsmassnahmen auf die Mietzinse überwälzt werden, sofern sie wertvermehrend sind. Reine werterhaltende Massnahmen stellen demgegenüber keine Mehrleistung dar und sind damit nicht überwälzbar. Sanierungsarbeiten enthalten regelmässig zugleich einen werterhaltenden und einen wertvermehrenden Anteil, womit eine nicht immer einfache Ausscheidung vorzunehmen ist. Massgebend für die Mietzinserhöhung sind der Kostenanteil der wertvermehrenden Sanierung, die Amortisationsdauer der Bauteile, der Referenzzinssatz und eine Unterhaltspauschale. Ausserdem kann die Höhe der Mietzinsanpassung erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind und sämtliche Belege vorliegen. Selbstverständlich sind alle Formvorschriften zu beachten.

Mietzinserhöhungen in laufenden Mietverträgen und bei Neuvermietungen sind ein juristisches Minenfeld, was mutmasslich dazu beiträgt, dass Vermieter vor Sanierungen zurückschrecken. Dazu kommt, dass der neue Mietzins in die Mietwohnungslandschaft am betreffenden Ort passen muss, ansonsten Leerstände drohen.
Die definitive Ausscheidung von wertvermehrenden und werterhaltenden Massnahmen und die Mietzinsanpassung bzw. die Höhe des Mietzinses wird vom Richter überprüft, sofern der Mieter die Mietzinserhöhung anficht und einen übersetzten Ertrag oder einen nicht orts- und quartierüblichen Mietzins geltend macht.
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